Ley 820 de 2003: Arrendamiento de Vivienda Urbana

La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben seguirse para efectuar una regulación general del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, que incluye la vivienda compartida y la vivienda en pensión, buscando el equilibrio entre los derechos y las obligaciones que surgen entre arrendadores y arrendatarios.

El régimen de arrendamiento de vivienda urbana se fundamenta en los siguientes principios:

1. La función social de la propiedad.

2. La protección del equilibrio entre los derechos y las obligaciones de arrendadores y arrendatarios.

3. La seguridad jurídica de los contratos de arrendamiento.

4. La protección de los derechos de los arrendatarios de menores ingresos.

Para los efectos de la presente ley se adoptan las siguientes definiciones:

Vivienda urbana: Inmueble urbano destinado en su totalidad para el alojamiento de personas.

Vivienda compartida: Inmueble que siendo de propiedad o tenencia de una persona natural o jurídica, se destina a alojar simultáneamente varios hogares, con servicios o espacios compartidos.

Vivienda en pensión: Inmueble que siendo de propiedad o tenencia de una persona natural o jurídica, se destina a alojar simultáneamente varios hogares o personas, con servicios o espacios compartidos, por períodos inferiores a un año.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

PARÁGRAFO. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se regirá por las disposiciones de la presente ley y por las normas del Código Civil en cuanto no sean contrarias a ella.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana debe contener como mínimo los siguientes elementos:

1. Nombre e identificación de los contratantes.

2. Identificación del inmueble objeto del contrato.

3. Identificación del servicio, área o parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso.

4. Precio y forma de pago.

5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.

6. Término de duración del contrato.

7. Designación de la parte contratante que pagará los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

El precio mensual del arrendamiento de vivienda urbana será fijado libremente por las partes, pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.

PARÁGRAFO. Para los efectos de la presente ley, el valor comercial del inmueble se establecerá con base en el avalúo catastral vigente.

Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon de arrendamiento en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 17 de la presente ley.

PARÁGRAFO. El arrendador que opte por el reajuste del canon deberá informar al arrendatario el nuevo valor y la fecha a partir de la cual regirá, con una antelación no inferior a tres (3) meses.

Son obligaciones del arrendador:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.

4. Entregar al arrendatario una factura o recibo de pago de cada mensualidad.

Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes cuando a ello hubiere lugar.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

PARÁGRAFO. El arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento sin el pago de indemnización en los siguientes casos:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio.

3. Los daños causados al inmueble o a sus instalaciones.

4. El cambio de destinación del inmueble por parte del arrendatario.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador.

6. La violación por el arrendatario de las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal.

El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

PARÁGRAFO. El arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento sin el pago de indemnización en los siguientes casos:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente.

Cuando se exija depósito como garantía del contrato de arrendamiento, este no podrá ser superior al valor de dos (2) mensualidades de arrendamiento.

PARÁGRAFO 1. Los depósitos en dinero que el arrendador reciba como garantía del contrato de arrendamiento de vivienda urbana no podrán exceder el equivalente a dos (2) mensualidades de arrendamiento.

PARÁGRAFO 2. A la terminación del contrato de arrendamiento, el arrendador deberá restituir el depósito al arrendatario, dentro de los treinta (30) días siguientes a la restitución del inmueble, siempre que no existan obligaciones pendientes a cargo del arrendatario.